香港租務、房地產糾紛調解案例

店鋪租客因為店鋪漏水而不交租金並向業主索賠的糾紛

　　大部份租客與業主在傳統智慧上是處於對立面的，特別是在租賃商鋪上。 業主為了得到投資上的最大回報，往往會因為租約到期而提出大幅度的租金調整。 而租客為了控制開支或成本，往往希望儘量把物業的維修保養推給業主。 可是；很多時候，租客與業主在簽訂租約時，都沒有把維修保養的細節清楚反映在書面上。 這種情況在一些我們俗稱為“街約”的，現成的，可以在文具店買得到的租賃合同，就會經常發生。 以下是一個典型的租客不交租的租務糾紛：

原告人：ABC （HK）Ltd.(業主)
被告人：覃女士 （租客）

     被告覃女士在2005年5月向ABC (H.K.) Ltd（以下簡稱為業主）租用一所位於香港北角英皇道的地舖。被告覃女士指英皇道地舖不時水浸，不能使用，因而拒絕交租。 由於覃女士沒有交租，業主於2005年10月向法院申請訴訟令狀向覃女士追索欠租及要求收回物業。  覃女士由律師代表向法院存檔答辯狀書及誓章，反對業主追收欠租或中期佔用費。 覃女士其後向法院存檔誓章, 誓章內附交一份測量師到覃女士租用店舖內進行測試的報告，報告顯示單位有漏水的情況，覃女士並向業主反索償，因為單位漏水而導致其擺放在單位內的中藥損失費用為HKD300000.- 。

     案件在2006年4月由調解員調解，雙方都要求律師陪同出席。
     當時；拖欠的租金已經是HKD160000.-，而每一方所花的律師費用已經達到HKD100000.-；即是說雙方所花的律師費加起來已經超過了所拖欠的租金！

     在調解的初期，各方都對自己的索賠充滿信心。 在技術與法律層面上都常常由律師代表發言。 調解員看到雙方的立場是非常堅定，並且以為贏了官司以後，律師費用都可以由對方負責，所以也不介意先付自己的律師費！ 調解員在雙方的律師面前澄清這個誤解，法院在一般的情況下也不會作出百分百的訟費決定。 贏了官司方還是要負責自己一部分的訟費，這訟費可以是三成或以上。 現在還沒有正式庭審，雙方加起來的訟費已經超過了爭議的租金與漏水的維修費！ 不單只訟費，調解員也提醒雙方在訴訟上所化的時間, 雙方開始意識到已經浪費了他們很多的時間，也包括了私人的時間。 在訴訟初期，以為委託了律師，自己就可以不管了。 可是；事實上，雙方都花了很多時間把案情告訴律師，律師做好文件以後，特別是誓章，會讓他們花上想不到的時間。 還有；就是經濟上的壓力、可能會輸官司的壓力。

     調解員讓雙方一一評估、考慮所承擔的訟費、時間及壓力。 贏了官司或輸了官司之後的安排，是否就了結？ 如果輸了官司一方因為訴訟費太高，而提出上訴，希望繼續拖延時間，或賭徒性格搏一搏，希望反勝的心態，贏了官司的一方就被迫繼續陪打官司了。

     在調解員協助雙方面對現在及將來繼續打官司的費用，讓雙方討價還價，最後；雙方達成了和解協定。 業主願意維修漏水，也願意賠償所損害的貨物的一半進貨價（但要檢驗清楚，並要取得損害中藥的一半），租客願意補回欠租但不負責利息。

** 注意：為免影響某一案件中的當事人、律師、調解員，本例子是由案件改編而成，讓案情可以反映出不同的問題及解決方案，也同時避免了直接引用真實案件對案件各方當事人的權利侵犯。

     如果您想瞭解多一點或需要協助，請隨時與我們聯繫，我們會安排有關專業的調解員給您。 查詢是免費的：
          免費查詢電話：香港（852）2110 0834
             電郵地址： info@mediatorassociation.org
             服務時間：上午10時至下午6時 (星期一至星期五)
     
        您也可以電郵香港調解專業協會, 本會將會在24小時內
       （假日除外）回復。